2021年房地产行业企业所得税怎么节税？

房地产行业涉及的范围很广，设计、开发、销售均在其中，最近这些年，房地产市场可谓占首位，利润非常高，而税负压力也是相应的倍增，增值税和企业所得税就是该行业纳税的大头，相信有很多企业选择通过现金发放的形式来解决一部分的税收，避过高额的分红税，那么，房地产行业想要综合降低税负压力该如何选择呢？

房地产行业主要的税收压力在于企业所得税上面，由于房地产行业很多方面有支出却没有相应的成本入账，导致表面利润虚高，所以我们首先要解决成本问题来降低税费。一般是通过个人独资企业核定征收的方式来解决成本问题，房产销售缺少的市场推广服务费、建筑施工缺少的工程服务费、以及工程设计需要的服务费用等，都可以利用个人独资企业来解决。

注册个人独资企业享受核定征收，个独只需要缴纳个人经营所得税、增值税、附加税，个税核定后税率在0.5%-2.19%之间（100-500万的开票额），综合税率在3%左右，还能开出增值税专票。若急需解决成本没有特定要求，还可以尝试自然人代开政策，这是解决成本费用最快速的办法，无需注册企业，也无需自然人到场，综合税率在2%左右。

增值税方面的压力可以通过入驻园区注册有限公司，作为主体公司的分公司，无需改变原有的经营模式、经营地点以及经营人员，将部分主体公司的业务分包给分公司承接纳税，还能享受园区给的税收扶持返还，根据缴纳的企业所得税和增值税按照一定比例奖励返还给分公司，具体比例如下：

增值税：根据地方留存部分的50%-70%奖励返还（地方留存40%）；

所得税：根据地方留存部分的50%-70%奖励返还（地方留存35%）。

以上提到的三种政策：个人独资企业核定征收、自然人代开，有限公司税收扶持奖励，并不只是适用于房地产行业，个人独资企业适用于现代服务行业、股东的分红税、以及高收入的个人；自然人代开可解决企业成本问题和个人无法开具发票的问题，代开的品目除部分特殊外，均可开具；有限公司除特殊行业外均可注册。

税务筹划方法：

一、税务筹划之合作建房

根据税法规定，房地产企业在经营过程中，其中项目对于一方去土地，一方将支付资金，双方将合作建房。如果房屋按比例建造并用于自用，土地增值税将暂时免征；

但如果在完工后进行转让，则应征收土地增值税。房地产企业可以充分利用这一政策进行税收筹划。如果房地产开发公司有一块土地，则计划与甲公司合作建造办公楼。资金将由甲公司提供。对于房地产开发公司而言，作为自用的办公场所，无需支付土地增值税；

二、税务筹划之房地产企业代建房行为

根据税法规定，对房地产企业的代理建设税是否征税进行了具体规定。房地产开发机构是指房地产开发企业代表客户开发房地产，开发房地产以取代客户的收入。对于房地产企业来说，虽然已经获得了收益，但没有房地产所有权的转让，其收入属于劳动收入的性质，因此不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可以利用这种建房方法，在开发初期确定最终用户，实施有针对性的开发，减轻税负，防止开发后销售支付土地增值税。

三、税务筹划之利用土地增值税的征税范围进行筹划

正确界定土地增值税的税收规模非常重要，确定土地增值税征收范围有三个标准：

第一是土地增值税是土地使用权转让及其在当地的建设和附着物的征税；

第二，土地增值税是国有土地使用权，实地转让建筑物和附着物征税；

第三，土地增值税的征税范围不包括未分配的土地使用权和财产权的行为；

根据这三个标准，税法判断某些细节是否属于土地增值税征收范围，房地产企业可以根据这些判断标准进行公平的税务筹划。

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