经营租赁服务增值税与所得税处理差异

经营租赁服务是租赁企业的主要经营方式，包括动产和不动产租赁，是指在约定时间内将有形动产或者不动产的使用权让给承租人的业务活动。

一、纳税规定

（一）增值税

根据36号文件规定，纳税人将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产出租给其他单位或者个人的，应按照经营租赁服务缴纳增值税。

（二）企业所得税

根据《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式取得的租金收入，为收入总额。

二、纳税义务发生时间差异

（一）增值税

根据36号文件规定，纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（二）企业所得税

根据国税函[2010]79号文件规定，根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收人入的实现。

三、收入确认的差异

（一）增值税

根据36号文件规定，增值税销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，价外费用是指价外收取的各种性质的收费，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

（二）企业所得税

根据国税函[2010]79号文件规定，根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，如果租赁合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

案例：A企业（一般纳税人）于2016年4月1日购入办公用房一套，建筑面积220平方米，2017年1月10日与B企业签订了一份房屋租赁合同，合同租期为2017年2月1日至2020年1月31日，合同约定B企业于2017年1月28日前一次性支付36个月租金合计108万元。若A企业2017年无其他收入，相关成本费用10万元，无其他纳税调整事项，符合小型微利企业条件。

解析：1、根据36号文件规定，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%征收率计算应纳税额。所以A企业在税局办理简易计税方法备案后，2017年2月应申报税款所属期1月份的增值税=108÷（1+5%）×5%=5.14万元。

2、A企业2017年应缴企业所得税=（108÷36×11-10）×50%×20%=2.3万元（B企业一次性支付的租金108万元分36个月均匀计入相关年度收入）。

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