房地产企业做好税收筹划的前提
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- 来源:鱼爪企服
在土地增值税清算过程中，不少房地产企业依据相关税收法律法规，通过事前经营活动安排，对企业组织结构、合同管理、原材料及设备使用等进行合理设计与申报规范，合法降低了税收成本。但也有一部分企业因对税法理解应用不合理、申报数据不规范、甚至抱有侥幸心理进行虚假纳税申报，来实现逃避缴纳税款的目的，在税收大数据环境下，这类行为将无所遁形，因此在做税收筹划时，不要抱有侥幸心理，应遵从税法，加强对税法的理解应用，保证申报数据、资料的真实、合理、合法、合规，违反了这个前提，可能您花费巨大心思做的筹划，只因某些不合规的小环节，就会面临不可预知的风险。
案例描述
某一房地产项目在土地增值税清算审核过程中，因单位建安成本偏高，造成计税依据偏低，税务机关通知纳税人提供建安成本资料以进一步核实成本发生情况。纳税人解释，本工程无变更洽商，竣工价即为合同价，并盖章说明。同时提供了一份本项目的最低控制价（标底价）给税务机关。如图所示：
案例分析
经对资料分析，纳税人提供的标底价与合同价以及开具的工程发票金额确实是一致的。通常情况下，如果不了解标底价、中标价、合同价和结算价的区别，只是从金额、成本资料等表面意义上去理解，那么这项费用就被认为是合理发生了，有理有据。
但事实并非如此。专业人员对资料稍作鉴别，就明白纳税人的解释存在的纰漏。首先，标底价是企业作为控标的价格，显然与合同结算价是不同的。取个例子：就本项目提供的标底资料分析，标底价中存在一项暂估费用200万，注明是电梯费用暂估。暂估费用的含义是什么？暂估费用是建设单位在做工程测算时，对于工程建设过程中可能出现的费用增加而预先预留的费用。这项费用在结算时，必然是根据实际情况进行处理的。而本案例提供的资料中，这项暂估费用在完工结算时未扣除，但是纳税人又另外列支了电梯分包的费用。
这说明，纳税人提供的成本资料不是本项目发生的实际情况。纳税人后来口头解释道：因本公司人员不懂业务，由监理单位建议提供的。但是，这种解释也并不能撤回它带来的风险。
根据【土地增值税清算规程】第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求：（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
【国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知】国税发[2006] 187号 第四条（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
显然，企业申报的数据是违反了以上两条规定。
税务机关审核意见
税务机关在审核时，并不仅仅是依据表面字义去定论，而是根据资料中的实际内容去判断。本项目最终因存在多处与实际发生不符的情况，做出对本资料不予采纳、申报的费用不予认可，建安成本根据实际情况另行核定扣除的决定。
政策依据：
【土地增值税清算规程】第二十一条
【国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知】国税发[2006] 187号 第四条（二）
我们建议
从案例可以看出，出现这种问题是由于申报数据、资料不规范造成的。因此建议纳税人在申报前应确保申报数据的真实性、规范性，同时后期补交核实的资料也必须合法有据。企业如果因某些方面业务不足而不能自行判断，应该请专业人员协助筹划及风控，因为数据、资料一旦申报，即被作为有效的证据资料，既影响清算结果，又可能带来税收风险。
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